フローリングの傷、張替えと部分補修で原状回復の精算はどう変わる？ガイドラインの考え方と計算例【八王子の管理会社・オーナー向け】

この記事の結論

フローリングの傷は、部分補修なら経過年数を考慮せず、補修費を借主負担として精算しやすいのに対し、全面張替えでは建物の耐用年数で按分され、オーナー負担が大きくなりがちです。小さな傷やへこみは、まず部分補修を検討すると「費用」「精算」「工期」の3点で有利になります。

フローリングは原状回復で「特別な扱い」になる

クロスやクッションフロアは、耐用年数6年で価値が下がっていく前提で借主負担を按分します。一方、フローリングは国土交通省のガイドラインで扱いが異なります。

• 部分補修の場合：経過年数を考慮しない。借主の過失による傷なら、補修費を借主が負担する
• 全面張替えの場合：建物の耐用年数（木造22年、RC造47年など）で残存価値を計算し、借主負担はその分のみ

部分補修をしても床全体の価値が上がるわけではないため、借主が補修費を負担してもオーナーが得をすることにはならない、という考え方です。

計算例：木造アパートで借主が床に傷をつけた場合

条件：木造（耐用年数22年）、退去時点で築14年。※金額は説明用の仮の数字です。

	全面張替え	部分補修
工事費（仮）	15万円	2.5万円
経過年数の考慮	あり	なし
借主負担	約5.5万円（残存価値 約36%）	2.5万円
オーナー負担	約9.5万円	0円

張替えを選ぶと、借主に請求できるのは一部だけで、残りはオーナー負担です。傷が局所的なら、部分補修のほうがオーナーの持ち出しを抑え、借主への説明もしやすくなります。

※実際の負担は、契約内容・特約・傷の原因（通常損耗か過失か）によって変わります。

部分補修が向くケース、張替えが必要なケース

部分補修が向くケース

• 物を落とした点状の傷、へこみ、えぐれ
• 小さな焦げ跡や局所的な変色
• 建具（ドア・扉）の穴やへこみ、巾木の欠け、アルミサッシの傷

張替えを検討すべきケース

• 下地まで傷んでいる、床鳴りや沈みがある
• 部屋全体にわたる擦れや色あせ

水濡れによる膨れなどは、範囲と下地の状態によって判断が分かれるため、現地での確認をおすすめします。

管理会社・オーナーの実務で効くポイント

退去立会いで「範囲」を記録する

写真に加えて、傷の位置と大きさ（板何枚分か、何㎡か）を残しておくと、部分補修で済むかの判断と借主への説明がスムーズです。

見積書に「部分補修」と明記する

補修範囲が書かれた見積書は、借主に負担の根拠を示しやすく、精算トラブルの予防になります。

通常損耗も部分補修で安く抑える

家具の設置跡や経年の傷はオーナー負担ですが、張替えではなく部分補修にすれば負担額を小さくできます。

空室期間も費用として考える

張替えは材料の手配や工期で日数がかかることがあります。たとえば家賃6万円の部屋で入居可能日が1週間遅れると、約1.4万円の機会損失です。

八王子リペア工房の法人向け対応

• 八王子市を中心に対応（日野市・多摩市などは応相談）
• 大手補修会社をはじめ複数の企業で技術を学び、2024年に独立開業
• 耐久性を重視した補修が基本。ニオイが少なく、スプレーは仕上げに最小限しか使わないため、内覧・入居前の工事にも向いています
• ご希望があれば、有機溶剤を使わない補修材（キャラフ）での施工にも対応します
• フローリング、建具、巾木、アルミサッシ、石材、クロスまで、部分補修をまとめてご依頼いただけます
• スポット対応から、複数物件の継続的なご依頼まで対応します

よくある質問

部分補修の跡は分かりますか？

完全に見えなくなるとは限りませんが、通常の生活の距離で目立たない仕上がりを目指します。仕上がりの目安は事前にご説明します。

通常損耗の傷も補修できますか？

可能です。費用はオーナー様負担になるのが一般的ですが、張替えより費用を抑えられるケースが多くあります。

1箇所だけでも依頼できますか？

はい、1箇所から承ります。退去後の複数箇所をまとめてご依頼いただくこともできます。

入居中の物件でも対応できますか？

対応可能です。エアコンの水漏れによる床の変色や膨れなど、入居中のトラブルの補修実績もあります。

対応エリアは？

八王子市が中心です。日野市・多摩市などはご相談ください。

まとめ

フローリングの傷は、部分補修か全面張替えかで、借主負担もオーナー負担も大きく変わります。小さな傷やへこみなら、まず部分補修をご検討ください。八王子エリアの退去後補修・内覧前メンテナンスは、お気軽にご相談ください。

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出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」