原状回復の全部補修と部分補修の違い｜オーナー説明に使える判断基準とは
退去後の原状回復の際に、全部補修にするか部分補修で済ませるか迷う場面は多いのではないでしょうか。
工事費をかけすぎればオーナーの負担が増え、抑えすぎれば次の募集に影響が出るため、判断は簡単ではありません。基準が曖昧なまま決めると、オーナー説明や退去精算で苦労することもあります。
そこでこの記事では、全部補修と部分補修の違いと具体的な判断基準を詳しく解説します。原状回復で迷った際は、ぜひ参考にしてください。
1. 原状回復で全部補修か部分補修か迷う理由
原状回復の判断は、傷の状態だけで決まりません。費用負担の考え方や募集への影響、オーナーの意向など様々な要素が絡むため、単純な基準では決めにくいのが実情です。
ここでは、全部補修か部分補修かで迷いやすい理由を具体的に解説します。
1-1. 原状回復ガイドラインとの関係がわかりにくい
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による傷みはオーナー負担、借主の故意・過失による損傷は借主負担と示されています。
ただし、実際の現場では「どこまでが通常の使用か」の判断に幅があり、補修範囲が曖昧になりがちです。
例えば、次のような違いがあります。
| 経年劣化や通常損耗 | ・窓際のフローリングが日焼けで色あせている ・玄関からリビングに続く通路部分にうっすらとできた擦れ跡 ・椅子を引きずらずに使っていても自然に付く細かな線傷 |
| 過失による損傷 | ・重い家具を落としてできた深いへこみ ・飲み物を長時間こぼしたまま放置して起きた変色や膨れ ・たばこのヤニによる壁紙の黄ばみ |
問題は、過失による傷が一部にとどまらず、同じ面に複数ある場合です。借主負担に該当しても「全部補修が妥当か」「部分補修で足りるか」はケースごとに判断が分かれます。
参照：国土交通省｜「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
1-2. オーナー負担と借主負担の線引きが難しい
補修範囲の決定は、負担割合によって大きく変わります。部分補修で済むのか、全部補修になるのかで請求額が変わるため、慎重にならざるを得ません。
トラブルを避けるため、結果的に安全策として全部補修を選ぶケースも見受けられます。例えば、同じ面に複数のキズがある場合でも判断は分かれます。
・1ヶ所のみ借主の過失：その部分だけを補修し、該当分のみ精算
・面全体にキズや色差が広がっている：全部補修を検討
ただし、全部補修を行っても、築年数に応じた減価分はオーナー負担となります。仮に借主の過失が一部でも、全額を請求できるわけではありません。
この点を整理せずに工事を決めると「思ったより回収できない」という不満が残ります。
1-3. 賃料帯と工事費のバランスに悩む
賃料が高くない物件ほど、原状回復の判断は慎重になります。工事費を次の募集で回収できるとは限らないためです。
八王子のワンルームは家賃5万円台が中心で、全部補修に数十万円をかける判断が本当に見合うのか、慎重な見極めが必要です。
例えば、目安として次のような差が出ます。
・全部補修：20〜30万円前後で工期は3〜5日
・部分補修：数万円程度で工期は半日〜1日
さらに、工期が延びれば空室期間も長くなります。例えば、家賃5万円の部屋が1週間空いた場合、日割りで約1万1千円前後の収入が失われる計算です。
繁忙期であれば、次の入居が決まるまでさらに時間を要することもあり、損失はより大きくなります。
2. 原状回復で全部補修が必要になる3つのケース
安全性や耐久性、募集への影響を踏まえると、部分補修では対応できない場面もあります。ここでは、全部補修を選ぶほうが妥当と判断しやすい代表的なケースを解説します。
2-1. 下地まで損傷が及んでいる
下地まで傷みが及んでいる場合は、全部補修を選ぶほうが妥当です。表面だけ整えても、床の強度や耐久性は回復せず、短期間で再発する可能性が高いためです。
見た目がきれいになっても、歩行時の沈み込みやきしみが残れば、入居後のクレームにつながりかねません。
例えば、重い家具を落とした衝撃でフローリングが割れ、内部まで傷んでいるケースがあります。表面を埋めて色を合わせても、踏むたびに違和感が出る場合は根本解決になりません。
判断の目安は、以下のとおりです。
・踏むと沈む
・きしむ音がする
・割れが深く、内部の芯材が見えている
・同じ箇所を何度も補修している
再補修が必要になれば、その都度手間と費用がかかります。結果としてコストが増えることになるため、注意が必要です。
2-2. 水濡れや腐食が進行している
水濡れが原因の劣化は、全部補修を検討すべき典型的なケースです。表面だけきれいに整えても内部の湿気や腐食が残り、劣化が広がる恐れがあります。
特にキッチンや洗面所まわりでは、見た目以上に内部が傷んでいることがあります。
例えば、床材がふくらんでいる場合、内部の板材が水を含んでいる可能性があります。表面を削って補修しても、湿気が抜けなければ再び膨れたり、黒ずみが出たりするでしょう。
放置すればカビや異臭の原因となり、入居後のトラブルにつながりかねません。注意したい症状は、以下のとおりです。
・床が部分的にふくらんでいる
・変色が一方向に広がっている
・押すとやわらかく感じる
衛生面と建物の耐久性を考えれば、早い段階で貼り替えを行うほうが安心です。表面補修で様子を見るより、原因を断つ対応が結果的に負担を抑えることにつながります。
2-3. 広範囲の色ムラが出て補修跡が目立つ
広範囲の色ムラや強い日焼けがある場合、部分補修では違和感が残ることがあります。理由は、同一面に複数の損傷や変色があると、補修箇所だけが浮いて見えるためです。
特に南向きの部屋では、日差しによる色差が大きく、補修材との色合わせが難しくなります。
判断のポイントは、以下のとおりです。
・同一面に3ヶ所以上の損傷がある
・明るい場所で色の差が目立つ
・写真撮影時に補修跡が映り込む
募集段階で印象を落とす恐れがある場合は、床材を張り替える選択が現実的です。
3. 原状回復で部分補修が十分と判断できる3つのポイント
すべての傷が全部補修を必要とするわけではありません。状態や募集条件によっては、部分補修のほうが費用や工期の面で合理的な選択になることもあります。
ここでは、原状回復で部分補修が十分と判断しやすい具体的なポイントを解説します。なお、部分補修の考え方や実例については、以下の記事でも詳しく解説しています。あわせてご確認ください。
「原状回復は貼り替えだけじゃない！部分補修で費用と工期を抑える考え方【管理会社向け】」
3-1. 表面の小キズで機能に支障がない
下地に影響がない小キズであれば、部分補修で十分対応できます。見た目を整えれば通常の使用に問題が残らないため、全部補修まで行う必要はありません。
例えば、次のようなケースです。
・椅子や家具の移動で付いた浅い引っかき傷
・小物を落としてできた軽いへこみ
・ワックスが削れただけの表面の白化
これらは多くの場合、表面材のみの損傷で内部までは達していない状態です。全部補修を行ったとしても、強度や耐久性に大きな違いは生じません。
3-2. 募集写真や内見で目立たない
募集活動に影響しない傷であれば、部分補修で十分対応できます。入居を決める場面では、写真や内見時の第一印象が大きく作用します。目立たない箇所まで全部補修を行っても、成約率が大きく上がるとは限りません。
例えば、次のようなケースです。
・建具の角にできた小さな欠け
・ベッドや冷蔵庫を置くと隠れる位置のキズ
・光の反射が少ない壁際の軽い擦れ
これらは写真ではほとんど目立たず、内見時も自然に補修してあれば違和感は残りません。この程度の損傷であれば部分補修で十分対応できます。
3-3. 費用対効果が全部補修より高い
工事にかける費用と時間を考えると、部分補修のほうが合理的な場面があります。
全部補修では数日かかる工事でも、部分補修なら半日から1日で終わることが少なくありません。特に繁忙期は、1日早く募集を再開できるかどうかが成約に直結します。
目安として、次のような差があります。
| 内容 | 全部補修 | 部分補修 |
| 工期 | 3～5日 | 半日～1日 |
| 費用 | 数十万円 | 数万円程度 |
仕上がりが自然で、募集写真や内見時に違和感が出ない水準まで整えられるのであれば部分補修で十分です。投じた工事費が次の募集で回収できるかどうかを考えたとき、費用対効果の高い判断が現実的です。
「原状回復費を抑えたいオーナーに“必要な工事”をどう説明する？管理会社の伝え方」
4. 全部補修と部分補修の判断を誤った場合に起こりやすいトラブル
全部補修と部分補修の判断を誤ると、あとから思わぬトラブルにつながります。よくあるのは、次の3つです。
・工事費を回収できず、収支が悪化する
・退去精算で負担割合をめぐり対立する
・募集が長引き、空室損失が膨らむ
例えば、家賃5万円台の物件で30万円をかけて全面補修をしても、家賃を上げられなければ費用を回収する手立てはありません。収入は変わらないまま支出だけが増えるため、オーナーの不満につながることもあります。
一方、本来は部分補修で対応できる内容まで全面補修として借主に請求すると、請求額が高すぎるのではないかと受け取られやすくなります。経年劣化分と過失分を整理して借主に説明できなければ、退去精算の話し合いが長引く原因になるでしょう。
さらに、補修跡が目立つ物件は内見数が減りやすくなります。工期が延びれば繁忙期を逃し、空室期間が長引くおそれもあります。
5. 原状回復で全部補修と部分補修を使い分ける判断基準
全部補修にするか部分補修で対応するかの判断を「念のため」「前回もそうしたから」で決めてしまうと、後から説明に苦労するのは管理会社です。原状回復の判断は、次の募集スピードや空室期間、そしてオーナー収支に直結します。
迷ったときは、次の3点を順に確認してみてください。
・見た目：募集写真や内見で違和感が残らないか
・機能：踏んだときに沈みやきしみがないか
・収支：家賃水準に対して工事費が重くなりすぎていないか
この3つを切り分けるだけでも、オーナーへの説明は格段にしやすくなります。見た目と機能に問題がなく、家賃とのバランスも取れているのであれば無理に全部補修を選ぶ必要はありません。
部分補修という選択肢を持つことが、結果として管理の幅を広げます。
部分補修の具体的な考え方については、以下の記事でも詳しく解説しています。ぜひチェックしてください。
「原状回復は貼り替えだけじゃない！部分補修で費用と工期を抑える考え方【管理会社向け】」
「原状回復費を抑えたいオーナーに“必要な工事”をどう説明する？管理会社の伝え方」
まとめ｜原状回復の部分補修を賢く活用する
原状回復で迷いやすいのは、傷の大小ではなく、その後の募集や収支まで見据えた判断が求められるからです。下地まで傷んでいたり、水濡れが進行していたりするなど安全面に関わる場合は全部補修が適切です。
一方で、見た目と機能に問題がなく、家賃水準に見合う範囲であれば、部分補修は十分に現実的な選択肢です。仕上がりの印象、使い心地、費用負担を切り分けて考えることで、全部補修に頼らない判断がしやすくなります。
八王子リペア工房では、住宅や賃貸物件、店舗などに生じたキズやへこみ、劣化部分を、熟練の技術で丁寧に補修しています。フローリングや建具はもちろん、アルミサッシや家具など、貼り替えをせずに済む部分リペアに幅広く対応可能です。
また、八王子市内限定で小キズ3カ所まで22,000円（税込）という明確な料金基準を設けているため、管理会社様がオーナーへ説明しやすい点も特徴です。
貼り替えか補修かで迷った際は、判断材料の一つとして一度ご相談ください。
八王子リペア工房 https://hachioji-rk.com
